청약 당첨 후 돈 내는 순서: 계약금·중도금·잔금 자금계획표 만드는 법

7억원짜리 집에 현금 7천만원만 있으면 될까

7억원 아파트에 당첨됐다는 사실만으로 필요한 자기자금을 알 수 없습니다. 계약금 비율, 중도금 대출 가능 비율, 옵션비 납부일, 입주 시 잔금대출 한도에 따라 필요한 현금이 크게 달라집니다. 당첨 가능성을 따지기 전에 모집공고의 분양대금 표를 날짜별 현금흐름표로 바꾸는 것이 먼저입니다.

가장 위험한 계산은 분양가 - 예상 대출 = 필요한 돈 한 줄입니다. 계약금은 대출 실행 전에 필요하고, 중도금 대출이 거절되면 계약자가 직접 납부해야 하며, 입주 때 중도금 대출을 잔금대출로 전환하지 못할 수 있습니다.

분양가 밖으로 빠진 비용부터 더합니다

모집공고의 공급금액에 다음을 더합니다.

총취득원가 = 분양대금 + 발코니 확장 + 유상옵션 + 취득세 등 세금 + 중도금 이자 + 등기·이사비

발코니 확장이 사실상 필수인 평면도 많고 시스템에어컨·가전 옵션은 계약 후 별도 일정으로 돈을 냅니다. 분양가에 포함되지 않은 비용을 빼면 자기자금이 수천만원 부족해질 수 있습니다.

취득세는 주택가격, 보유주택 수, 지역과 취득시점 규정에 따라 달라집니다. 취득세 계산기로 1차 추정하되 입주가 수년 뒤라면 세율 변경 가능성을 고려해 여유자금을 두십시오.

계약금은 대출 상담보다 먼저 필요합니다

당첨자 발표 뒤 서류검증을 거쳐 계약일까지의 시간이 길지 않습니다. 계약금이 분양가의 10%라면 7억원 주택은 7천만원이 필요합니다. 계약금 20% 단지는 1억4천만원입니다. 신용대출로 급히 메우려 하면 이후 DSR과 잔금대출 한도를 깎을 수 있습니다.

계약금 일부를 먼저 내고 나머지를 며칠 뒤 내는 ‘1차·2차 계약금’ 구조도 있으므로 표의 날짜를 그대로 옮깁니다. 옵션 계약금과 발코니 확장 계약금이 같은 달에 겹치는지도 확인합니다.

예비입주자는 순번이 늦어도 연락을 받은 뒤 짧은 시간 안에 계약 여부를 정해야 할 수 있습니다. 예비당첨 단계부터 계약금을 현금성 자산으로 확보해 두는 편이 안전합니다.

‘중도금 대출 알선’은 승인 약속이 아닙니다

분양대금의 60%를 6회로 나눠 내고 집단 중도금 대출을 알선하는 구조가 흔합니다. 그러나 모집공고의 ‘대출 알선 예정’은 시행사와 은행이 창구를 마련한다는 뜻이지, 모든 계약자의 승인을 보장한다는 뜻이 아닙니다.

은행은 개인의 신용, 보증기관의 보증 가능 여부, 기존 중도금 보증 건수, 주택 수, 연체 이력 등을 심사합니다. 한국주택금융공사 중도금보증 안내처럼 보증기관별 한도와 보증 건수 제한도 있습니다. 공고와 대출 안내문에서 HUG·HF 중 어느 보증을 쓰는지, 대출 불가 때 계약자가 직접 납부해야 하는지를 찾아 표시해 둡니다.

계산표에는 적어도 세 시나리오를 둡니다.

시나리오	가정	준비할 현금
기준	공고상 예상 비율 전액 승인	계약금·비대출분·부대비용
보수	중도금 일부만 승인	부족한 중도금 회차 추가
위기	중도금 대출 불가	중도금 전액 또는 계약해제 손실 검토

대출이 안 되면 계약을 취소하면 된다고 생각하기 쉽지만, 일반적으로 자금조달 실패는 계약자의 책임으로 처리될 수 있습니다. 정확한 해제와 위약금 조항은 공급계약서를 확인해야 합니다.

이자후불제는 이자를 입주 때 몰아내는 방식입니다

무이자 중도금과 이자후불제를 구분합니다. 무이자는 사업주체가 약정 범위의 이자를 부담하지만, 이자후불제는 입주 때 그동안 쌓인 이자를 계약자가 납부하는 구조입니다. 금리 변동형이라면 공고 때 예상한 금리보다 실제 부담이 커질 수 있습니다.

예를 들어 평균 대출잔액 2억1천만원에 연 4.5%가 2년 적용되면 단순 이자는 약 1,890만원입니다. 실제 실행일과 원금 증가에 따라 달라지지만 ‘나중에 몇백만원’ 수준으로 보면 안 된다는 예시입니다. 자금표에 이자를 별도 행으로 넣으십시오.

잔금일에는 대출 전환·세금·옵션비가 겹칩니다

입주 때에는 잔금뿐 아니라 중도금 대출 상환 또는 주택담보대출 전환, 후불이자, 취득세, 옵션 잔금, 등기비가 겹칩니다. 기존 전세보증금을 잔금 재원으로 쓸 계획이면 반환일과 입주일이 어긋날 때 필요한 단기자금도 계산해야 합니다.

잔금대출 한도는 입주 시점의 주택가치, LTV, DSR, 금리, 소득, 기존부채와 정책에 따라 다시 심사됩니다. 분양 당시 중도금이 나왔다고 같은 금액이 자동으로 장기 주담대로 전환되는 것이 아닙니다. 금융위원회 FAQ도 중도금·이주비 대출과 향후 신규 대출 DSR 심사를 구분하고 있습니다.

입주가 3~4년 뒤라면 현재 규제와 금리를 확정값으로 쓰지 말고 세 가지 금리·한도 시나리오를 만들어 둡니다.

• 낙관: 현재 예상 한도와 낮은 금리
• 기준: 금리 1%포인트 상승, 예상 한도 10% 감소
• 위기: 금리 2%포인트 상승, 예상 한도 20% 감소

위기 시나리오에서 잔금을 못 내는 단지라면 ‘당첨되면 해결’이 아니라 신청 전부터 위험한 청약입니다.

7억원 주택을 날짜별로 펼쳐본 예시

아래 숫자는 특정 단지의 납부표가 아니라 계산 방식을 보여주기 위한 예시입니다. 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%, 확장·옵션 3천만원, 세금·이자·기타 4천만원으로 가정했습니다.

시점	항목	금액	대출 가정	자기자금
계약	계약금	7,000만원	0	7,000만원
공사 중	중도금	4억2,000만원	4억2,000만원	0
옵션 일정	확장·옵션	3,000만원	0	3,000만원
입주	잔금	2억1,000만원	잔금대출에 통합 검토	변동
입주	세금·이자·기타	4,000만원	보통 별도	4,000만원

잔금대출이 중도금 4억2천만원만 승계하고 추가 대출이 나오지 않는다면 잔금 2억1천만원을 현금으로 더 마련해야 합니다. 반대로 총 5억원의 담보대출이 승인되면 중도금 상환 뒤 8천만원을 잔금에 쓸 수 있어 잔금 현금은 1억3천만원이 됩니다. 같은 분양가라도 대출 심사 결과에 따라 입주 현금이 8천만원 차이 납니다.

복사해서 쓰는 자금계획표

1. 공고의 모든 납부일과 금액을 적는다.
2. 각 행에 ‘확정 현금’, ‘예상 대출’, ‘대출 불가 시 현금’을 나눈다.
3. 전세보증금 반환, 적금 만기, 기존집 매도대금은 받을 날짜를 적는다.
4. 세금·옵션·이자·이사비에 10~20% 예비비를 둔다.
5. 잔금 시점 소득과 기존부채로 DSR 계산기를 돌린다.
6. 금리 상승과 대출한도 축소 시나리오에서도 납부 가능한지 본다.

청약은 계약금을 낼 수 있는지가 아니라 입주일까지 버틸 수 있는지를 보는 장기 현금흐름 문제입니다. 은행의 사전상담 결과도 수년 뒤 승인을 보장하지 않으므로 상담일·가정금리·인정소득을 기록하고 안전마진을 남겨두십시오. 계산을 마친 뒤 계약 포기를 고민한다면 결정 전에 당첨 포기 시 통장·재당첨 제한·계약금 처리를 각각 확인해야 합니다.