지금 집이 없는 것만으로는 부족합니다
생애최초 특별공급의 첫 관문은 신청자만이 아니라 세대에 속한 모든 사람이 과거에도 주택을 소유한 사실이 없어야 한다는 것입니다. 현재 집이 없더라도 배우자가 결혼 전에 아파트를 소유했다가 팔았다면 원칙적으로 생애최초 요건에서 탈락할 수 있습니다.
그다음 1순위 청약통장, 5개년도 소득세 납부, 혼인·자녀 조건 또는 민영주택 1인가구 특례, 소득이나 부동산가액 기준을 봅니다. 이름만 보면 첫 집을 사는 누구에게나 열려 있는 것 같지만 실제로는 확인 항목이 많은 특별공급입니다.
국민주택과 민영주택 물량부터 다릅니다
주택공급에 관한 규칙 제43조에 따르면 국민주택은 건설량의 20% 범위를 생애최초로 공급하는 구조입니다. 민영주택 전용 85㎡ 이하 물량은 공공택지에서 공급되는 경우 17%, 그 밖의 경우 7% 범위가 기본입니다.
단지별 실제 세대수는 주택형별 산정과 다른 특별공급 배정 때문에 달라질 수 있습니다. 따라서 ‘생애최초 17%’라는 숫자만 외우지 말고 공고의 주택형별 특별공급 표에서 실제 모집 세대수를 확인해야 합니다.
가족별로 과거 주택 이력을 펼쳐보세요
공고일 현재 무주택세대구성원이어야 하고, 세대에 속한 모든 사람이 과거 주택을 소유한 사실이 없어야 합니다. 현재 주민등록표에 함께 사는 사람만이 아니라 분리세대 배우자 등 공급 규칙이 정한 세대원 범위를 적용합니다.
주택 이력 검산에는 다음을 포함합니다.
- 아파트·단독주택·주택 지분
- 분양권과 입주권의 취득 이력
- 상속으로 받은 주택 또는 공유지분
- 배우자의 혼인 전 소유 이력
- 규칙상 주택으로 판정되는 건축물
통장은 ‘가입 6개월’이 아니라 일반공급 1순위입니다
생애최초 특별공급은 단순히 통장 가입 6개월만 보는 유형이 아닙니다. 해당 주택의 일반공급 1순위에 해당해야 합니다. 민영주택이라면 지역별 가입기간과 면적별 예치금을, 국민주택이라면 가입기간과 납입횟수 등을 확인합니다.
국민주택은 저축액이 600만원 이상이어야 하는 요건도 함께 확인해야 합니다. 선납이나 한 번에 채운 금액이 납입횟수·인정금액으로 어떻게 잡히는지는 은행 입금액과 다를 수 있으므로 청약홈 자격조회 결과를 기준으로 보십시오.
민영주택 1순위는 민영 1순위 조건 가이드와 계산기에서 사전 점검할 수 있습니다.
소득세 5년은 한 직장 5년이라는 뜻이 아닙니다
입주자모집공고일 현재 근로자 또는 자영업자이면서 소득세를 통산 5년 이상 납부한 사실이 있어야 합니다. 현재 근로자·자영업자가 아니어도 공고일 전 1년 안에 근로소득이나 사업소득에 대한 소득세 납부 사실이 있으면 포함되는 규정이 있습니다. 한 직장에서 5년 연속 근무하라는 뜻은 아닙니다.
소득공제·세액공제·감면 때문에 실제 납부할 세액이 0원이 된 해도 소득세 납부의무자였다면 포함될 수 있습니다. 국세청 소득금액증명, 원천징수영수증, 납세사실증명을 발급해 연도별로 표시해 두면 서류심사 때 훨씬 수월합니다.
현재 일을 쉬고 있거나 신규 취업자인 경우도 공고일 현재 근로자·자영업자 판단과 소득 산정 방식이 쟁점이 될 수 있습니다. 단순히 과거 납부연도만 세지 말고 현재 자격도 함께 확인해야 합니다.
4. 혼인·자녀 조건과 1인가구 특례를 구분합니다
국민주택 생애최초는 혼인 중이거나 자녀가 있는 사람 등 규칙이 정한 가족 요건을 기본으로 합니다. 민영주택은 미혼·무자녀인 1인가구도 신청할 수 있는 통로가 있지만, 전용면적 60㎡ 이하 주택으로 제한되고 추첨 방식의 별도 물량에서 경쟁합니다.
여기서 1인가구는 단순히 주민등록표에 한 명만 있다는 의미로만 해석하면 위험합니다. 공고가 정한 미혼·무자녀 요건과 세대 범위를 확인해야 합니다. 사실혼 관계, 이혼 후 자녀 관계, 주소가 다른 부양가족이 있다면 공고 정의와 서류를 대조하십시오.
기혼 또는 자녀가 있는 가구가 민영 생애최초에 신청할 때에는 1인가구의 60㎡ 제한을 그대로 적용하지 않습니다. 신청 화면에서 가구유형을 잘못 고르면 가능한 주택형을 스스로 좁히게 됩니다.
소득에 따라 50%·20%·30% 중 출발점이 달라집니다
생애최초는 각 단계 안에서 추첨합니다. 소득이 낮다고 점수를 더 받는 구조가 아니라, 먼저 추첨할 수 있는 물량이 하나 더 생기는 구조에 가깝습니다.
| 구분 | 우선공급 50% | 일반공급 20% | 나머지 30% |
|---|---|---|---|
| 국민주택 | 소득 100% 이하 | 소득 130% 이하, 앞 단계 탈락자 포함 | 소득초과자는 부동산가액 기준 필요, 앞 단계 탈락자 포함 |
| 민영주택 | 소득 130% 이하 | 소득 160% 이하, 앞 단계 탈락자 포함 | 소득초과자는 부동산가액 기준 필요, 앞 단계 탈락자 포함 |
이는 소득이 높아도 아무 제한 없이 신청할 수 있다는 뜻이 아닙니다. 부동산가액 산정 대상, 기준 금액, 공급 단계와 비율을 공고에서 확인해야 합니다. 국민주택·공공주택은 총자산과 자동차가액 같은 추가 기준이 적용될 수 있으므로 민영 기준과 섞지 마십시오.
소득은 세후 입금액이 아니라 공고가 정한 월평균소득 산식을 사용합니다. 가구원수별 공식 금액은 소득기준표로 빠르게 확인하고, 경계선이면 모집공고의 원 단위 표로 다시 계산하십시오.
공고에서 딱 네 줄만 옮겨 적으면 됩니다
생애최초는 모든 단계에서 추첨하지만 출발하는 소득 구간이 다르고, 1인가구는 마지막 추첨 물량과 전용 60㎡ 이하 제한을 함께 봐야 합니다. 공고의 복잡한 표를 통째로 외울 필요는 없습니다.
공고에서 다음 네 줄을 옮겨 적으면 경쟁군이 보입니다.
- 전체 생애최초 세대수
- 소득구간별 공급비율과 내가 속한 단계
- 1인가구가 신청 가능한 주택형과 추첨 물량
- 해당지역·기타지역 선정 순서
신청 전 체크리스트
- 세대원 전원의 과거 주택·분양권·입주권 이력을 조회했다.
- 공고일 현재 무주택세대구성원임을 확인했다.
- 해당 주택 일반공급 1순위 통장 요건을 갖췄다.
- 국민주택이면 저축액 600만원 요건을 확인했다.
- 소득세 납부 5개년을 공식 서류로 증명할 수 있다.
- 미혼·무자녀라면 민영주택인지, 전용 60㎡ 이하인지 확인했다.
- 소득 산정과 부동산·자산 기준을 주택 유형에 맞게 적용했다.
- 과거 특별공급 당첨 이력과 중복신청 제한을 조회했다.