당첨보다 어려운 것은 당첨 이후의 계획입니다
분양가상한제 아파트에 당첨되면 시세보다 20~30% 저렴하게 내 집을 마련할 수 있습니다. 하지만 그 할인에는 조건이 붙습니다. 바로 실거주 의무와 전매제한입니다. 두 제도를 정확히 이해하지 못한 채 당첨되면, 입주 시점에 자금 계획이 무너지거나, 팔 수 있는 줄 알았던 집을 팔지 못하는 상황에 놓일 수 있습니다.
특히 최근 몇 년 사이 규칙이 크게 출렁였습니다. 2023년 4월 전매제한이 대폭 완화됐고, 2024년 3월에는 실거주 의무 개시를 3년까지 미룰 수 있는 주택법 개정안이 시행됐습니다. 반대로 2025년 10월 15일 발표된 주택시장 안정화 대책으로 서울 전역과 경기 12곳이 규제지역·토지거래허가구역으로 묶이면서 전매제한과 실거주 관련 규제가 다시 강해졌고, 2026년에는 토지거래허가구역의 실거주 의무에 유예 규정이 세 차례에 걸쳐 만들어졌습니다. 완화와 강화가 뒤섞여 있어 "지금 내 단지에 적용되는 규칙"을 헷갈리기 딱 좋은 상황입니다.
이 글은 2026년 9월 기준으로 실거주 의무 제도를 중심에 놓고, 전매제한과의 관계, 토지거래허가구역의 별도 실거주 요건까지 한 번에 정리합니다. 분양권 전매의 세부 절차와 세금은 별도 주제이므로, 여기서는 실거주 의무와 직접 얽히는 범위까지만 다룹니다.
실거주 의무, 누구에게 적용되나
적용 대상: 수도권 분양가상한제 주택이 핵심입니다
실거주 의무(법률 용어로는 '거주의무')는 주택법 제57조의2에 근거한 제도로, 수도권에서 건설·공급되는 분양가상한제 적용주택의 최초 입주자에게 일정 기간 그 집에 실제로 거주할 것을 요구합니다. 크게 세 갈래입니다.
- 공공택지의 분양가상한제 주택: 3기 신도시를 포함한 수도권 공공택지 분양 아파트가 대표적입니다.
- 민간택지의 분양가상한제 주택: 2026년 9월 현재 민간택지 분양가상한제 적용지역은 서울 강남·서초·송파·용산 4개 구입니다. 적용지역은 고시로 바뀔 수 있으므로 모집공고에서 확인이 필요합니다.
- 토지임대부 분양주택: 토지는 공공이 소유하고 건물만 분양하는 방식으로, 5년의 거주의무가 붙습니다.
의무 기간: 분양가가 쌀수록 길어집니다
거주의무 기간은 분양가가 인근 시세 대비 얼마나 저렴한지에 따라 결정됩니다. 싸게 받을수록 오래 살아야 하는 구조입니다. 기준은 주택법 시행령 제60조의2입니다.
| 구분 | 분양가 수준 (인근 시세 대비) | 거주의무 기간 |
|---|---|---|
| 공공택지 상한제 주택 | 80% 미만 | 5년 |
| 공공택지 상한제 주택 | 80% 이상 100% 미만 | 3년 |
| 민간택지 상한제 주택 | 80% 미만 | 3년 |
| 민간택지 상한제 주택 | 80% 이상 100% 미만 | 2년 |
| 토지임대부 분양주택 | - | 5년 |
예외: 거주한 것으로 인정되는 경우
해외 체류, 근무·생업·취학·질병 치료 목적의 다른 지역 거주(수도권 안에서 옮기는 경우는 제외), 군인의 인사발령, 혼인·이혼에 따른 세대원 승계, 자녀의 학기가 끝나지 않은 경우(학기 종료 후 90일까지) 등 부득이한 사유는 시행령에 따라 거주한 것으로 인정받을 수 있습니다. 입주 준비를 위해 최대 90일의 준비기간도 인정됩니다. 다만 사유별로 증빙과 사전 요건이 다르므로, 해당 사유가 예상된다면 사업주체(LH 등)에 미리 확인하는 것이 안전합니다.
2024년 개정: '실거주 의무 3년 유예'의 정확한 의미
무엇이 바뀌었나
원래 거주의무는 최초 입주가능일부터 곧바로 시작됐습니다. 즉 입주 지정 기간이 열리면 바로 전입해 살아야 했습니다. 그런데 2024년 2월 29일 국회를 통과하고 3월 19일 공포·시행된 주택법 개정으로, 거주의무 개시 시점이 "최초 입주가능일부터 3년 이내"로 완화됐습니다.
쉽게 말해, 입주 시점에 바로 들어가 살지 않아도 되고, 입주가능일로부터 3년 안에만 거주를 시작하면 됩니다. 이 3년의 틈을 활용해 한 번의 전세를 놓을 수 있게 된 것이 이 개정의 실질적 효과입니다.
오해 주의: 의무가 없어진 것이 아닙니다
'3년 유예'라는 표현 때문에 실거주 의무 자체가 3년간 면제되거나 줄어든 것으로 오해하는 분들이 많습니다. 정확히는 시작 시점만 미룰 수 있을 뿐, 의무 기간은 그대로입니다. 거주의무 5년인 단지에서 3년을 꽉 채워 미룬 뒤 입주하면, 그때부터 5년을 살아야 하므로 이 집과의 인연은 최장 8년까지 이어집니다. 매도 계획이 있다면 이 총 기간을 놓고 자금·거주 계획을 세워야 합니다.
또 하나, 유예 기간 중이라도 거주의무를 이행하기 전에는 집을 자유롭게 팔 수 없습니다. 거주의무를 채우지 않은 상태로 이주하려면 뒤에서 설명할 LH 매입(환매) 절차를 밟아야 합니다. 유예는 '전세를 놓을 자유'이지 '팔 자유'가 아닙니다.
유예 3년, 전세 한 바퀴 전략과 세 가지 함정
왜 전세를 놓는가: 잔금 문제
수분양자들이 3년 유예를 반기는 가장 큰 이유는 잔금입니다. 계산 예시를 보겠습니다.
분양가 6억 원 단지에 당첨됐다고 가정합니다. 통상 계약금 10%(6,000만 원), 중도금 60%(3억 6,000만 원), 잔금 30%(1억 8,000만 원) 구조입니다. 입주 시점에는 중도금 대출 상환과 잔금 납부로 약 5억 4,000만 원의 자금이 필요합니다. 이때 해당 단지의 전세 시세가 4억 원이라면, 세입자의 보증금으로 중도금 대출을 갚고 잔금 대부분을 충당할 수 있습니다. 자기자금이 부족한 당첨자에게는 사실상 유일한 출구입니다. 계약금부터 잔금까지의 자금 흐름은 청약 당첨 후 돈 내는 순서에서, 중도금 대출과 잔금대출의 DSR 차이는 중도금 대출은 DSR에서 빠지는데 잔금대출은 왜 막힐까에서 자세히 다뤘습니다.
다만 이 전략에는 뚜렷한 함정이 세 가지 있습니다.
함정 1: 계약갱신청구권 — '2+2'는 3년을 넘습니다
세입자는 주택임대차보호법상 계약갱신요구권으로 2년 계약을 한 차례 더 연장할 수 있습니다. 갱신되면 임대 기간이 총 4년이 되어, 3년 이내에 거주를 개시해야 하는 의무와 정면으로 충돌합니다. 임대인 본인이 실제 거주하려는 경우는 갱신 거절 사유(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호)에 해당하지만, 통지 기한(임대차 종료 6개월 전부터 2개월 전까지)을 놓치면 묵시적 갱신이 될 수 있고, 거절 후 실제로 거주하지 않으면 손해배상 분쟁으로 번질 수 있습니다. 전세 계약 시 특약으로 분양가상한제 거주의무 사실을 명시하고, 갱신 거절 통지 일정을 달력에 박아두는 것이 실무적인 대응입니다.
함정 2: 보증금 반환 자금 계획
3년 뒤 입주하려면 보증금 4억 원을 돌려줘야 합니다. 이때 주택담보대출로 전환하는 경우가 많은데, 2025년 10·15 대책 이후 규제지역 대출 환경이 크게 조여졌습니다. 시가 15억 원 초과~25억 원 이하 주택의 주담대 한도는 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원으로 제한되고, 스트레스 DSR도 계속 적용됩니다. 입주 시점의 상환 능력을 DSR 계산기와 대출 한도 계산기로 미리 점검해 두지 않으면, 보증금을 돌려주지 못해 입주도 매도도 못 하는 최악의 상황이 올 수 있습니다.
함정 3: 전입만 하고 살지 않으면 처벌 대상
거주의무는 전입신고 서류가 아니라 실제 거주로 판단합니다. 전입신고만 해두고 실제로는 다른 곳에 사는 이른바 위장 거주가 적발되면 형사처벌 대상이 됩니다(뒤의 처벌 섹션 참고). 사업주체는 거주 실태를 조사할 수 있고, 공과금 사용량이나 출입 기록 등이 근거가 될 수 있습니다.
전매제한 2026: 지역·유형별 기간 총정리
현행 전매제한 체계
전매제한은 2023년 4월 7일 주택법 시행령 개정으로 크게 단순해졌습니다. 종전에는 투기과열지구·조정대상지역·분양가상한제·민간택지 등으로 얽혀 최장 10년까지 적용되던 것을, 공공택지(또는 규제지역) 여부와 권역 기준으로 재편했습니다. 2026년 9월 현재 적용되는 체계는 주택법 시행령 제73조와 별표 3 기준으로 다음과 같습니다.
| 권역 | 구분 | 전매제한 기간 |
|---|---|---|
| 수도권 | 공공택지 또는 규제지역 | 3년 |
| 수도권 | 과밀억제권역 (비규제) | 1년 |
| 수도권 | 그 외 지역 | 6개월 |
| 비수도권 | 공공택지 또는 규제지역 | 1년 |
| 비수도권 | 광역시 (도시지역) | 6개월 |
| 비수도권 | 그 외 지역 | 없음 |
규제지역 확대가 전매제한을 되살렸습니다
전매제한 기간 자체는 2023년 완화 이후 그대로지만, 적용 대상 지역이 2025년 10·15 대책으로 크게 넓어졌습니다. 서울 전역과 경기 12곳이 규제지역으로 지정되면서, 종전 6개월~1년이던 서울 비강남권과 경기 주요 지역의 신규 분양 전매제한이 3년으로 늘어난 셈입니다. 예컨대 서울 노원구의 상한제 미적용 민간분양도 이제 '수도권 규제지역'에 해당해 당첨자 발표일부터 3년간 전매가 금지됩니다.
전매제한 기산일은 해당 주택의 입주자로 선정된 날(당첨자 발표일)입니다. 입주일이나 계약일이 아니라는 점에 주의하세요. 근무·생업·질병·취학·결혼으로 세대원 전원이 다른 광역 지역으로 이전하는 경우, 상속주택으로 이전하는 경우, 세대원 전원의 해외 이주 또는 2년 이상 체류, 이혼으로 배우자에게 이전하는 경우 등은 한국토지주택공사의 동의를 받아 예외적으로 전매할 수 있고, 동의 신청에 대한 결과는 접수 후 14일 이내에 통보됩니다.
전매제한이 끝나도 팔 수 없는 집 — 두 제도의 관계
제도는 별개로 굴러갑니다
많은 분들이 "전매제한이 풀리면 팔 수 있다"고 생각하지만, 실거주 의무와 전매제한은 근거도, 기간도, 해제 시점도 다른 별개의 규제입니다. 전매제한은 시행령 사항이라 2023년에 완화됐지만, 실거주 의무는 법률 사항이라 유예만 됐을 뿐 그대로 남았습니다. 그래서 '전매는 가능한데 실거주 의무가 남아 있는' 어긋난 구간이 생깁니다.
사례로 보는 간극
사례 A — 3기 신도시 공공택지 84㎡, 분양가가 시세의 75%인 경우: 전매제한 3년, 거주의무 5년입니다. 입주 후 등기를 마치고 3년이 지나 전매제한이 끝나도, 거주의무 5년을 채우기 전에는 시장에 자유롭게 팔 수 없습니다. 이 상태에서 이주하려면 LH에 매입을 신청해야 하는데, 매입 가격은 그동안 납부한 입주금에 정기예금 수준의 이자를 더한 금액이라 시세차익을 사실상 전부 반납하게 됩니다.
사례 B — 서울 규제지역의 상한제 미적용 민간분양: 전매제한 3년, 거주의무 없음. 등기 후 전매제한만 지나면 실거주 여부와 무관하게 매도할 수 있습니다(양도소득세는 별도). 같은 서울이라도 상한제 적용 여부에 따라 처분의 자유가 완전히 달라집니다.
사례 C — 비규제 지방 중소도시 민간분양: 전매제한이 없거나 6개월 수준이고 거주의무도 없습니다. 분양권 상태의 양도가 가능하지만, 분양권 양도차익에는 보유 1년 미만 70%, 그 외 60%의 높은 양도세율이 적용되므로 전매가 곧 이익은 아닙니다.
매수자 입장에서도 이 간극은 중요합니다. 전매제한이 끝난 분양권이나 입주권을 매수할 때, 남아 있는 거주의무가 있는 물건인지를 공고문과 등기·계약 서류로 확인해야 합니다. 거주의무 대상 주택은 애초에 의무 이행 전 일반 매도가 막혀 있으므로, 시장에 나온 물건이라면 그 사유(예외 전매 승인 여부 등)를 반드시 따져보세요.
위반하면 어떻게 되나 — 환매, 벌금, 그리고 10년 제한
실거주 의무와 전매제한 위반의 제재는 성격이 다릅니다. 표로 비교하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 실거주 의무 위반 | 전매제한 위반 |
|---|---|---|
| 재산상 제재 | LH 매입(입주금 + 정기예금 수준 이자) → 시세차익 상실 | 전매 계약 무효, 사업주체 환매 |
| 형사처벌 | 거짓 거주 등 위반 시 1년 이하 징역 또는 1천만 원 이하 벌금 | 3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금 (이익의 3배까지 가중) |
| 청약 제재 | 공급질서 교란 시 청약 자격 제한 | 위반 적발 시 10년간 입주자 자격 제한 |
실거주 의무 위반의 실제 결말
거주의무 기간에 실제 거주하지 않고 이주하려는 경우, 수분양자는 LH(한국토지주택공사)에 해당 주택의 매입을 신청해야 합니다. LH는 특별한 사유가 없으면 이를 매입하는데, 가격이 '납부한 입주금 + 은행 1년 만기 정기예금 평균이자율을 적용한 이자'입니다. 분양가 5억 원짜리 집의 시세가 7억 원이 되었더라도, 거주의무를 어기고 내놓으면 5억 원에 약간의 이자만 받고 내놓아야 한다는 뜻입니다. 여기에 거주의무를 이행하지 않고 몰래 양도한 경우와 실제 살지 않으면서 거주한 것으로 속인 경우는 각각 주택법 벌칙 조항의 형사처벌 대상입니다.
재당첨 제한도 함께 기억하세요
분양가상한제 주택이나 투기과열지구 주택에 당첨되면 10년, 조정대상지역 주택은 7년의 재당첨 제한이 붙습니다. 위반이 아니어도 당첨 자체로 따라오는 제약이므로, 세대원 전체의 청약 계획에 반영해야 합니다. 본인 세대의 당첨 이력과 청약 자격은 청약 종합 진단에서 한 번에 점검할 수 있습니다.
2026년 9월 규제지역 지도와 토지거래허가구역
10·15 대책으로 달라진 판
2025년 10월 15일 발표된 주택시장 안정화 대책으로 규제지역이 대폭 확대됐습니다. 조정대상지역·투기과열지구는 10월 16일, 토지거래허가구역은 10월 20일부터 효력이 발생했으며, 2026년 9월 현재까지 유지되고 있습니다.
| 구분 | 지정 지역 |
|---|---|
| 조정대상지역·투기과열지구 | 서울 25개 구 전역, 경기 12곳 |
| 토지거래허가구역 | 서울 25개 구 전역, 경기 12곳 (아파트 및 아파트 1개 동 이상 포함 연립·다세대) |
| 경기 12곳 상세 | 과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 |
토허구역의 '2년 실거주'는 또 다른 제도이고, 2026년에 유예 규정이 생겼습니다
토지거래허가구역에서 아파트를 매수하려면 관할 구청의 허가를 받아야 하고, 허가 조건으로 2년 실거주 의무가 붙습니다. 이는 기존 주택 매매에 적용되는 부동산 거래 규제로, 이 글에서 다룬 주택법상 분양가상한제 거주의무와는 근거 법령과 대상이 다릅니다.
10·15 대책 직후에는 세입자가 사는 집을 살 수 없다는 문제가 커지자, 2026년 들어 유예 규정이 단계적으로 만들어졌습니다.
| 시점 | 내용 |
|---|---|
| 2026년 2월 12일 | 조정대상지역이면서 토허구역인 곳에서 세입자가 있는 주택을 무주택자가 매수하면, 임대차 종료 시점까지 최장 2년 실거주 유예 (2월 12일 이전 체결된 임대차 대상) |
| 2026년 3월 3일 | 계약갱신청구권으로 재계약한 경우도 해당 계약 종료 시점까지 유예 (2028년 2월 12일까지 종료되는 계약) |
| 2026년 5월 12일 | 5월 12일 기준 임대차가 있는 토허구역 내 모든 주택으로 유예 확대, 5월 29일 시행. 늦어도 2028년 5월 11일까지는 입주해야 함 |
정리하면, 신규 분양 상한제 아파트에는 주택법상 거주의무(2~5년, 개시 3년 유예 가능)가, 규제지역 기존 아파트 매수에는 토허제 실거주 의무(2년, 임대차가 있는 주택은 종료 시점까지 유예)가 적용됩니다. 서울에서 집을 사는 거의 모든 경로에 어떤 형태로든 실거주 요건이 걸려 있는 셈입니다.
청약 규제 파급 효과
규제지역 지정은 청약 자격에도 연쇄 작용합니다. 1순위 요건이 통장 가입 24개월로 강화되고 세대주만 신청 가능해지며, 5년 내 당첨 이력이 있는 세대는 1순위에서 제외됩니다. 본인의 1순위 충족 여부는 민영 1순위 계산기와 예치금 기준 계산기로 확인해 보세요. 규제지역 잔여물량의 무순위 청약이 공공임대로 바뀌는 2026년 8·13 대책의 내용은 무순위 청약 자격 2026 총정리에서 다뤘습니다.
실전 체크리스트
청약·매수 전 확인할 것
- 입주자모집공고에서 거주의무 기간과 전매제한 기간을 항목 그대로 확인했는가.
- 분양가가 인근 시세의 몇 %인지 계산해 거주의무 구간(5년/3년/2년)을 가늠했는가.
- 입주가능일부터 3년 안에 실입주할 직장·학군·자금 계획이 서 있는가.
- 전세를 놓을 경우 갱신청구권 대응(특약 명시, 갱신 거절 통지 기한)을 준비했는가.
- 입주 시점의 보증금 반환 자금을 DSR 계산기로 검증했는가.
- 취득세와 부대비용을 취득세 계산기로 계산에 넣었는가.
- 분양권 취득이 세대의 무주택 지위에 미치는 영향을 무주택기간 계산기로 확인했는가.
- 토허구역 기존 아파트를 산다면 세입자 계약 종료일과 유예 요건(2028년 5월 11일 이전 입주)을 확인했는가.
매도·이주 전 확인할 것
- 거주의무 기간을 전부 이행했는가(미이행 시 LH 매입 신청 대상).
- 전매제한 기산일(당첨자 발표일)부터 제한 기간이 지났는가, 등기 완료 간주 규정에 해당하는가.
- 예외적 전매 사유(근무지 이전, 해외 이주, 상속 등)에 해당한다면 사업주체 동의 절차를 밟았는가.
- 매도 시 양도소득세와 재당첨 제한(최대 10년)을 향후 청약 계획에 반영했는가.
- 규제지역 해제·추가 지정 여부를 계약 직전에 다시 확인했는가.
마무리: 규제를 아는 사람이 안전하게 삽니다
실거주 의무와 전매제한은 청약의 걸림돌이 아니라, 시세보다 싸게 공급받는 대가로 설계된 조건입니다. 조건을 정확히 알면 3년 유예로 자금 부담을 낮추고, 의무 기간이 짧은 단지를 골라 유연성을 확보하는 식으로 오히려 전략의 재료가 됩니다. 반대로 모르고 어기면 시세차익 반납과 형사처벌, 10년의 청약 제한이 기다립니다.
청약을 준비 중이라면 청약 종합 진단으로 내 자격과 제약 조건을 먼저 점검하고, 가점 계산기로 당첨 가능성을 가늠해 보세요. 당첨 이후의 자금 흐름은 취득세 계산기와 DSR 계산기로, 다가오는 분양 일정은 분양 캘린더에서 확인할 수 있습니다.
출처: 주택법 제57조의2(거주의무)·제64조(전매행위 제한)·제101조·제104조(벌칙), 주택법 시행령 제60조의2·제73조 및 별표 3, 실거주 의무 개시 유예 주택법 개정(2024. 2. 29. 국회 통과, 2024. 3. 19. 시행), 주택법 시행령 전매제한 완화 개정(2023. 4. 7. 시행), 국토교통부 10·15 주택시장 안정화 대책(2025. 10. 15.), 국토교통부 토지거래허가구역 실거주 의무 유예(2026. 2. 12.)와 계약갱신 재계약 인정(2026. 3. 3.), 대한민국 정책브리핑 "토지거래허가구역 실거주 유예 확대…세입자 있는 주택 전체로"(2026. 5. 12.), 찾기쉬운 생활법령정보 '아파트 분양받기 — 거주의무 및 전매제한'. 세부 기간과 예외 사유는 단지별 입주자모집공고를 기준으로 최종 확인하시기 바랍니다.