공시가격 1억 4천만원인 수도권 빌라 한 채를 가진 사람이 “1억 6천만원 이하니까 무주택”이라고 말한다면 결론은 맞을 수 있어도 근거는 틀렸습니다. 2026년 현행 규칙은 아파트와 단독·연립·다세대·도시형생활주택을 같은 가격표로 보지 않습니다.
2024년 12월 18일 개정으로 주택 유형별 면적·가격 기준이 나뉘었습니다. 오래된 글에 많이 남아 있는 60㎡ 이하, 수도권 1억6천만원은 일반 아파트 쪽 기준입니다. 빌라나 단독주택 등에는 더 넓은 85㎡ 이하, 수도권 5억원 기준이 적용될 수 있습니다.
같은 ‘소형 주택’이라도 건축물의 법적 유형에 따라 면적과 가격 문턱이 달라집니다. 공공임대에는 이 예외가 적용되지 않는다는 점도 함께 봐야 합니다.
2026년 기준표부터 정확히 봅니다
주택공급에 관한 규칙 제53조 제9호는 세대가 아래 요건을 갖춘 주택 또는 분양권 등을 1호 또는 1세대만 소유한 경우 주택을 소유하지 않은 것으로 봅니다.
| 주택 유형 | 주거전용면적 | 비수도권 가격 | 수도권 가격 |
|---|---|---|---|
| 아파트(도시형생활주택 제외) | 60㎡ 이하 | 1억원 이하 | 1억6천만원 이하 |
| 단독·다가구주택 | 85㎡ 이하 | 3억원 이하 | 5억원 이하 |
| 연립·다세대주택 | 85㎡ 이하 | 3억원 이하 | 5억원 이하 |
| 도시형생활주택 | 85㎡ 이하 | 3억원 이하 | 5억원 이하 |
경계값은 ‘미만’이 아니라 이하입니다. 전용 60㎡ 또는 수도권 아파트 1억6천만원과 정확히 같다면 그 요건 자체는 충족합니다. 다만 다른 요건과 공고상 적용 제외가 없는지도 확인해야 합니다.
아파트인지 빌라인지 별명으로 판단하지 마십시오
중개 광고의 ‘빌라’, ‘주거형 오피스텔’, ‘아파트형 주택’은 법령상 주택 유형과 일치하지 않을 수 있습니다. 건축물대장에 적힌 주용도와 세부 용도를 확인해야 합니다.
- 아파트: 주택법 시행령 제3조 제1항 제1호 유형인지 확인
- 연립·다세대: 같은 항 제2호·제3호 유형인지 확인
- 단독·다가구: 주택법 시행령 제2조 유형인지 확인
- 도시형생활주택: 주택법 시행령 제10조의 도시형생활주택인지 확인
- 오피스텔: 주택법상 주택이 아닌 준주택인지, 해당 공급 공고가 별도 자산 기준을 두는지 확인
가격은 실거래가가 아니라 규칙이 정한 기준가격입니다
“작년에 4억9천에 샀다”거나 “지금 호가는 5억2천이다”만으로 판정하지 않습니다. 제53조 제9호가 인용하는 별표 1은 주택공시가격과 공급계약 가격을 다음과 같이 구분합니다.
| 상태 | 판정에 쓰는 가격 |
|---|---|
| 공고일 현재 보유 중이거나 공고일 뒤 처분 | 입주자모집공고일에 가장 가까운 날 공시된 주택공시가격 |
| 공고일 전에 이미 처분 | 처분일 전에 공시된 가격 중 처분일에 가장 가까운 주택공시가격 |
| 분양권 등 | 공급계약서의 공급가격, 선택품목 가격은 제외 |
신축 등으로 공시가격이 없거나 공동소유 지분, 증여·상속, 분양권 전매처럼 계산이 단순하지 않은 경우에는 임의로 실거래가를 대입하지 말고 해당 공고의 가격 산정 문구와 사업주체 확인을 받아야 합니다.
반드시 ‘세대에 한 채만’이라는 조건을 확인합니다
제53조 제9호는 세대가 요건에 맞는 주택 또는 분양권 등을 1호 또는 1세대만 소유한 경우를 전제로 합니다. 신청자 명의의 작은 빌라 한 채만 보고 무주택이라고 결론냈는데, 분리세대 배우자에게 분양권이 하나 더 있으면 이 전제가 무너질 수 있습니다.
확인 범위에는 본인뿐 아니라 공급규칙상 세대원과 분리된 배우자 측 세대가 포함될 수 있습니다. 가족별로 다음을 조회합니다.
- 현재 소유 주택과 공유지분
- 분양권·입주권 보유 여부
- 처분했지만 공고일 기준 등기가 남아 있는 주택
- 상속으로 받은 지분
- 배우자와 같은 주민등록 세대의 직계존비속 소유 현황
공공임대에는 이 예외를 적용하지 않습니다
제53조 첫 문단은 공공임대주택 공급에서 제9호를 적용하지 않는다고 명시합니다. 즉 위 표에 맞는 작은 저가주택을 한 채 가진 사람이 민영 분양청약에서 무주택으로 판정될 수 있더라도, 공공임대 신청의 무주택 판정에는 같은 예외를 쓸 수 없습니다.
또한 무주택 여부와 자산기준은 다른 질문입니다. 제53조상 주택을 소유하지 않은 것으로 보더라도 공공주택·특별공급의 부동산가액이나 총자산 심사에서 해당 재산이 포함될 수 있습니다. 공고에 ‘무주택’, ‘부동산가액’, ‘총자산’이 각각 나오면 세 항목을 따로 검산하십시오.
생애최초와 무주택기간도 한 번 더 봐야 합니다
제53조 제9호에 해당하면 공급규칙상 주택을 소유하지 않은 것으로 보는 것이 출발점입니다. 그렇다고 면적과 가격만 확인하고 생애최초 특별공급 자격이나 가점의 무주택기간을 자동 확정해서는 안 됩니다.
생애최초는 세대원의 과거 소유 이력, 혼인 전 배우자 이력 특례, 소득세 납부와 통장 요건을 함께 봅니다. 무주택기간 가점은 신청자와 배우자의 연령·혼인일·주택 처분 이력에 따라 기산점이 달라집니다. 생애최초 특별공급 가이드와 무주택기간 계산기를 이용하되, 계산기에 넣는 ‘주택 소유 여부’부터 이 글의 순서로 확정하십시오.
세 가지 사례로 적용해 봅니다
사례 1: 인천 아파트 전용 59㎡, 공시가격 1억6천만원
수도권 일반 아파트이고 전용 60㎡ 이하, 가격 1억6천만원 이하를 모두 충족합니다. 세대가 이 주택 한 채만 소유하고 공공임대 신청이 아니라면 제53조 제9호 예외를 검토할 수 있습니다. 가격이 기준과 같아도 ‘이하’에 포함됩니다.
사례 2: 서울 다세대 전용 72㎡, 기준가격 4억9천만원
60㎡를 넘기 때문에 오래된 아파트 기준표로는 탈락처럼 보입니다. 그러나 다세대주택은 85㎡ 이하·수도권 5억원 이하 행을 봅니다. 주택 유형과 기준가격이 확인되고 세대 1주택 조건을 충족하면 예외 대상이 될 수 있습니다.
사례 3: 대전 아파트 전용 58㎡ 9천만원과 지방 소형주택 지분 1개
아파트 한 채만 보면 비수도권 1억원 이하 기준에 들어옵니다. 하지만 세대가 다른 주택 공유지분까지 보유한다면 ‘1호 또는 1세대만 소유’ 요건부터 다시 검토해야 합니다. 공유지분은 원칙적으로 주택 소유에 포함되며, 상속 공유지분 등 별도의 제53조 예외가 있는지 확인해야 합니다.
신청 전에 준비할 증빙 묶음
| 확인할 사실 | 준비 자료 |
|---|---|
| 법적 주택 유형 | 건축물대장 |
| 주거전용면적 | 건축물대장·등기사항증명서 |
| 공고일 기준 가격 | 해당 연도 공동·개별주택 공시가격 |
| 처분 시점 | 등기사항증명서·매매계약서 |
| 분양권 가격 | 공급계약서, 옵션계약서 분리 |
| 세대 전체 보유 수 | 가족별 주택·분양권 조회 |
| 공공임대 등 적용 제외 | 모집공고의 주택소유 판정기준 |
‘소형·저가주택 1.6억원’이라는 숫자 하나만 외워서는 부족합니다. 주택 유형을 먼저 나누고, 그 유형의 면적과 가격을 동시에 확인한 뒤, 세대 1주택 조건과 공공임대 적용 제외를 검산하는 것이 정확한 순서입니다. 최종 신청 전에는 현행 주택공급에 관한 규칙 제53조와 해당 모집공고 원문을 다시 확인하십시오.